不動産売却後の確定申告は必要？不要？

確定申告書のサンプルと計算機

「不動産の売却は無事に終わったが、確定申告が必要なのかわからない…」

本業が給与所得のみならば、大半の人が疑問に思うことかもしれません。不動産の売却では、確定申告が必要な場合と不要な場合があります。その違いと必要な場合の準備書類について、理解しておきましょう。

売却後に確定申告が必要なケース

まず、確定申告が必要なケースからです。確定申告が必要なのは、「不動産の売却で譲渡所得が発生したとき」です。ここで重要なのは「譲渡所得」です。なぜなら税金は収入ではなく所得に対して課されるからです。そして所得とは、さまざまな経費を収入から差し引いた後の金額です。ですから、「購入時の価格よりも売却時の価格が高かった」という場合、単純にその差額だけで考えることは正しくありません。

 

「譲渡所得」は以下のように算出します。

 

・売却額−（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得

 

ここでいう「取得費」とは購入時にかかった費用のことで、土地建物の購入代金だけでなく、仲介手数料や各種税金などの諸費用の合算金額から減価償却費用を控除したものを言います。「譲渡費用」は売却時にかかった費用のことで、仲介手数料や建物の解体費用、各種税金といった諸費用が含まれます。この計算式でプラスになった部分が「譲渡所得」として、税額計算のもとになります。

確定申告が不要なケース

確定申告不要を表したイメージイラスト

次に、確定申告が不要なケースについて整理していきます。必要なケースの逆ですから、「不動産の売却で譲渡所得が発生していないとき」に確定申告が不要となります。課税すべき所得がないのですから、制度上当然のことです。ただし、あくまでも「しなくても良い」というだけで、「譲渡損失」が生じた場合（前述の計算式で譲渡所得がマイナスになること、およびその金額）は、確定申告をするべきでしょう。確定申告をすることで、税金の還付を受けるなど、節税につながる可能性があるからです。

 

不動産売買による所得が赤字だった場合、その損失分については、「損益通算」が可能です。損益通算とは、課税計算の際に他の所得（給与所得や事業所得）と合算できる税法上の制度です。

 

仮に本業の給与所得が年間450万円あったとしましょう。また、不動産を売却し、諸々の費用を計算した結果、150万円の譲渡損失が発生したとします。このとき、450万円から150万円を差し引くと、全体の所得は300万円となるので、確定申告することで譲渡損失部分の所得税額が還付されるのです。

 

さらに、その年で通算し切れなかった損失金額がある場合には、その部分を翌年以降に繰越控除することもできます（3年以内。その他条件あり）。

 

これら税制上の措置には、適用要件・利用条件がありますから、詳細は国税庁のホームページなどで確認しましょう。

確定申告前に準備する書類

では最後に、確定申告で準備する書類を紹介します。

 

【個人で準備するもの】

・売却時の売買契約書

・仲介手数料など、各種手数料や経費を証明できる領収書

・購入時の売買契約書

・住民票（除票）

・譲渡資産の登記事項証明書

など

 

【税務署から入手するもの（紙またはWeb）】

・確定申告書B様式

・分離課税用の確定申告書

・譲渡所得内訳書

など

 

提出書類は個々の申告内容により異なりますので、必ず税務署などに相談しましょう。なお、申告に関しては、国税庁による電子納税システム「e-TAX」が利用できるので、こちらの内容も確認するといいでしょう。

 

事前準備をする上で注意が必要なのは、「購入時」に関するものです。購入時の「売買契約書」などは、何年も前の書類なので紛失している可能性があります。もし見当たらないようなら、早急に購入時の不動産会社へ連絡をして過去の売買契約書の控えから、複写が入手できるか確認しましょう。また、各種特例の適用を受ける場合は、他に必要な書類がないかを確認し、必要に応じて準備してください。

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